La determinación del valor real en las tasaciones rurales constituye un objetivo de trascendental importancia ante la instancia de una gestión de compraventa y/o subdivisión de un campo o estancia. La premisa es establecer siempre una valoración del inmueble rural utilizando un procedimiento técnico, objetivo y equitativo. La metodología de trabajo constituye el aspecto determinante de todo trabajo técnico, ya que el empleo de un procedimiento inadecuado puede llevar a conclusiones erróneas.
Como principio fundamental, es necesario admitir que la tasación de un inmueble no se subordina a una técnica o fórmula rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido común, el análisis ponderativo y un criterioso espíritu de equidad, idoneidad y experiencia en el evaluador, por lo que el valor fijado a una propiedad es el veredicto de cada tasador.
¿Cómo determinar cuánto vale un campo?
Existen varios procedimientos para hallar el valor, que inclusive puede ser de distintos tipos (físico, rentístico, venal o de mercado, histórico, de afecto o sentimental, etc.), pero el valor final —el precio de una cosa en un mercado de libre oferta y demanda— es siempre uno solo y surge de la adecuada evaluación, ponderación o preponderancia de cualquiera de los aspectos valorativos contemplados en su análisis.
El procedimiento que se utiliza para la valoración de los predios rurales debe respetar la consideración simultánea de factores básicos (comunes a prácticamente toda clase de tasaciones), por lo que se analizan las características agroecológicas, socioeconómicas y vías de comunicación de la zona de emplazamiento; la incidencia por ubicación; la infraestructura del inmueble considerado (grado y condición de mejoras); la evaluación de la aptitud productiva potencial a partir de sus diferentes ambientes; el grado de posibilidades de desarrollo futuro del campo; los valores y precios de referencia de campos ofrecidos y vendidos en la zona (y de otras con aptitudes similares); las particularidades del mercado inmobiliario rural; y el análisis y evaluación de sus aspectos ventajosos y eventualmente deficitarios.
Se utiliza así una metodología que, diferenciando la información objetiva y subjetiva que se pudiera obtener y disponer, permite considerar la mayoría de las características de los inmuebles rurales que tienen incidencia sobre sus valores de venta.
Si bien la evaluación de todos los aspectos señalados es necesaria para realizar adecuadamente una tasación, para poder determinar el valor de la tierra la identificación y mensura de las áreas del campo con diferentes aptitudes productivas resulta fundamental. En campos cultivables es necesario diferenciar los distintos ambientes productivos en base a topografía y propiedades de los suelos, en tanto que en campos de pastizal natural es esencial distinguir las zonas con diferentes composiciones y condiciones forrajeras. En un sentido estricto, la evaluación de la tierra con fines valorativos requiere la necesidad de expresar sus diferentes características en una forma de expresión numérica concreta.
Por su parte, la valoración de las mejoras de los campos se realiza en base a sus costos aproximados de construcción a nuevo ajustados por la vida útil residual de acuerdo con la verificación y evaluación de su antigüedad y estado.
La valoración de los campos en función de su aptitud productiva o capacidad de renta se establece a partir de la aptitud agrícola, ganadera, mixta y para otros destinos productivos y/o especiales, asumiendo un adecuado manejo agronómico e incorporación conveniente de tecnología y capital.
Finalmente, la valoración según el mercado inmobiliario rural se realiza considerando el rango de valores más frecuentes de precios solicitados y de ventas concretadas de campos similares ubicados en la zona de emplazamiento o en otras zonas con aptitud productiva equivalente.
Ponderando finalmente los diferentes enfoques, siempre se trata de establecer un valor real de venta, definido como “el precio en dinero que se obtendría de la tierra si se la pusiera en venta en el mercado, en un término razonable de tiempo para encontrar un comprador que la adquiera con pleno conocimiento de su aptitud y finalidades a que pueda ser destinada” (Ing. Agr. Ernesto J. Lanusse).
Los profesionales de Campos de La Pampa tenemos una prolongada trayectoria y experiencia profesional, ampliamente reconocida, habiendo relevado más de 1.150 campos en toda la geografía provincial y realizado más de 450 tasaciones y subdivisiones de inmuebles rurales, siendo asesores y tasadores de instituciones bancarias y financieras nacionales e internacionales (39 años ininterrumpidos para Banco de La Pampa y, en oportunidades, para el Banco de la Provincia de Buenos Aires y el Banco do Brasil sucursal Buenos Aires), de estudios jurídicos y contables, y de productores e inversores rurales.
Por los corredores inmobiliarios Matías H. Mangas Flores (MP.786), Alexis A. Wilberger (MP.708) y el ingeniero agrónomo Juan J. Wilberger Weber (MP.151), integrantes de Campos de La Pampa (dpto. rural de Alberdi Inmobiliaria).
